Les différences fondamentales
Le choix entre bail meublé et bail vide impacte la durée d'engagement, la fiscalité, et le profil de locataires. En 2026, le paysage fiscal du meublé a évolué — voici ce qui change concrètement pour votre décision.
Durée du bail
| Bail vide | Bail meublé | |
|---|---|---|
| Durée minimale | 3 ans | 1 an (9 mois pour étudiant) |
| Préavis bailleur | 6 mois | 3 mois |
| Préavis locataire (zone tendue) | 1 mois | 1 mois |
| Renouvellement | Tacite, 3 ans | Tacite, 1 an |
Dépôt de garantie
| Type de bail | Plafond légal |
|---|---|
| Bail vide | 1 mois de loyer hors charges |
| Bail meublé | 2 mois de loyer hors charges |
Fiscalité : ce qui a changé en 2026
Location vide → revenus fonciers
- Micro-foncier si revenus < 15 000 €/an : abattement forfaitaire de 30 %
- Régime réel au-delà : déduction des charges réelles (travaux, intérêts d'emprunt…)
Location meublée → BIC
- LMNP si revenus < 23 000 €/an ou < 50 % des revenus globaux
- Micro-BIC : abattement de 50 % — réduit à 30 % en zone tendue
- Régime réel : déduction des charges + amortissement du bien et du mobilier en cours de détention
Le grand changement 2026 : la réintégration des amortissements
La loi de finances 2025 a introduit une règle qui rebat les cartes du LMNP au régime réel : les amortissements déduits pendant la détention sont désormais réintégrés dans la plus-value imposable lors de la revente.
Concrètement : si vous avez déduit 50 000 € d'amortissements sur 10 ans, ces 50 000 € viennent s'ajouter à votre plus-value taxable au moment de la cession. L'économie d'impôt annuelle est donc partiellement récupérée à la sortie.
Cela ne supprime pas l'intérêt du meublé — l'avantage de trésorerie pendant la détention reste réel — mais il faut désormais intégrer cet effet dans le calcul de rentabilité global, surtout si vous envisagez de revendre à moyen terme.
Ce que doit contenir un logement meublé
Le décret du 31 juillet 2015 impose une liste minimale de mobilier :
- Literie avec couette ou couverture
- Volets ou rideaux dans la chambre
- Plaques de cuisson
- Four ou micro-ondes
- Réfrigérateur avec compartiment congélateur
- Vaisselle et ustensiles de cuisine
- Table et sièges
- Étagères de rangement
- Luminaires
- Matériel d'entretien ménager
Quel profil de locataire ?
| Type de bail | Profil typique | Avantage principal |
|---|---|---|
| Bail vide | Familles, couples stables | Moins de rotation, revenu prévisible |
| Bail meublé | Étudiants, jeunes actifs, expatriés | Loyer +15–30 %, cashflow optimisé |
Notre recommandation en 2026
Détention longue (+15 ans) : le meublé LMNP au régime réel reste intéressant — l'avantage de trésorerie s'accumule, et la plus-value à la revente bénéficie des abattements pour durée de détention.
Horizon de revente court/moyen (< 10 ans) : l'effet de la réintégration des amortissements est plus pénalisant — simulez avec un expert-comptable avant de vous engager.
T4 ou T5 avec locataires familiaux : le bail vide reste souvent plus simple et plus lisible fiscalement.
Horizon de revente court/moyen (< 10 ans) : l'effet de la réintégration des amortissements est plus pénalisant — simulez avec un expert-comptable avant de vous engager.
T4 ou T5 avec locataires familiaux : le bail vide reste souvent plus simple et plus lisible fiscalement.